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日興アセットマネジメントにラサール・グローバルREITファンド(毎月分配型)について聞いてみました

特集記事
情報提供:日興アセットマネジメント

掲載日時:2015/06/19

Q1 「ラサール・グローバルREITファンド(毎月分配型)」はこのまま保有してもいいの?

当ファンドは2004年3月に設定され、今年で11年目を迎えるロングセラーファンドです。設定当初は米国を中心とした世界的な好景気を背景に順調に基準価額が上昇し、2007年2月には最高値をつけました。しかし、2007年夏頃の米国住宅ローン問題に端を発した株式市場の下落などに伴いREIT市場も下落、2008年のリーマンショックを経て円高などが重なり、当ファンドの基準価額は大きく下落しました。

その後、REIT価格の下落により分配金利回りが上昇したことで、投資妙味が増したことや、世界経済の回復なども追い風となりREIT市場も順調に回復していきました。 2014年は9月から10月初旬にかけて大きく下落する局面がありましたが、1年を通してみると世界的な景気回復やREITの活発な資金調達活動を背景に堅調なパフォーマンスとなっています。今後も投資家のリスク回避姿勢が強まる局面があったとしても、利回り水準の高さなどを背景に、下値抵抗力を示すことが期待されることや、緩やかな世界経済の回復やそれに伴う不動産市況の回復が見込まれ、今後もグローバルリートへの投資魅力が高まると考えられます。

Q2 「ラサール・グローバルREITファンド(毎月分配型)」の分配金は今後どうなるの?

分配金は過去の運用実績や基準価額の水準などを勘案して毎月決定しています。当ファンドは、2004年7月から10年以上分配金をお支払いしてきた実績があります。また、2015年1月(第130期)決算における当ファンドの1万口当たりの分配可能原資は7,150円となっており、分配余力という観点から当面は十分な分配可能原資が確保されていると考えられます。基準価額に大きな変動がなければ、当面は引き続いて分配を継続できる見通しです。

また、基準価額の水準に対して分配金をお支払いしている割合(分配金利回り)も重視しており、基準価額の水準が大きく落ち込み分配金をお支払いしている割合が大きく上昇する局面が続くと想定される場合には、分配金の水準を見直す可能性もあります。ただし、分配金が下がったとしてもファンドの将来性が低下する訳ではないため、分配金の額だけで判断するのではなく、投資している資産の「将来性」を見極める冷 静な視点を忘れないことが大事だと言えます。

<イメージ図>

Q3 今後米国の金利があがったら、「ラサール・グローバルREITファンド(毎月分配型)」はどうなるの?

リート投資法人は、金融市場や金融機関から資金調達を行ない、様々な不動産(オフィス・商業施設・ホテル・住宅など)を保有しています。保有している不動産物件からの賃料収入が主な収益源となるため、比較的安定した収益が見込めます。

金利の上昇は、REITの資金調達コストの上昇や分配金利回りの相対的な魅力低下への懸念などを通じて、REIT価格の下押し要因となる傾向があります。ただし、これが景気回復局面の金利上昇の場合、景気の回復・拡大を背景とした「賃料の上昇」や「空室率の低下」を通じたREITの収益拡大期待につながり、REIT価格の押上げ要因となる傾向があります。過去、米国での利上げ局面での米国REITの推移を見てみると、米国の政策金利引き上げに先立ち、価格が短期的に軟調となるなど、金融政策の変更を早めに織り込む動きが見られました。

しかしながら、その後の利上げ局面においては、米国の力強い景気回復を背景に上昇基調となっており、今後見込まれる米国の政策金利の引き上げについても、金利上昇の理由となっている景気の拡大が生じた場合、賃料や稼働率の上昇を通じてREITの収益にプラスに働くとみています。

Q4 「ラサール・グローバルREITファンド(毎月分配型)」の今後の運用方針と見通しを教えてください。

短期的には、地政学リスクや金融市場のリスク回避などにより、REIT市場が動揺する場合も考えられますが、中長期的には、米国における金利上昇の理由が景気の拡大によるものであり、REITが保有している不動産物件の「空室率の低下」や「賃料の上昇」といった不動産ファンダメンタルズの改善や、REIT各社の経営努力、さらには追加取得物件からの収益の上乗せなどによってREIT各社の収益は今後も成長を続けることが見込まれます。ラサール社では、グローバルREITは、今後の金利上昇を織り込んだ上でも、向こう数年間は、一桁台中盤から後半の利益成長率を達成すると見込んでいます。

「ラサール・グローバルREITファンド(毎月分配型)」は、2014年6月に、初めて、メキシコREITの組入れを行ないました。グローバルREITの投資魅力の一つは複数の国・地域に投資することで地域分散によるリスク低減効果と中長期的な成長が期待できる点にあります。各国・地域のREIT市場の成長などを背景に、今後もグローバルREIT市場の拡大が期待されます。

<ご参考:価格・景気・不動産ファンダメンタルズの関係性のイメージ>

    上記は、「ラサールグローバルREITファンド(毎月分配型)」のマザーファンドの投資顧問会社であるラサールインベストメントマネージメントセキュリティーズエルエルシーからのコメントです。 当コメントは、資料作成時点における市場環境について、運用担当者の見方あるいは考え方などを記載したものであり、 将来の市場環境の変動や運用・成果などを保証するものではありません。また、見解は変更される場合があります。

ラサール・グローバルREITファンド(毎月分配型)

  • 当資料は、投資者の皆様に「ラサール・グローバルREITファンド(毎月分配型)」へのご理解を高めていただくことを目的として、日興アセットマネジメントが作成した販売用資料です。
  • 掲載されている見解は、当資料作成時点のものであり、将来の市場環境や運用成果などを保証するものではありません。

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